Ein weiter Weg zu nachhaltigen Immobilien

Das Swiss Green Economy Symposium ist eine der führenden Schweizer Veranstaltungen für nachhaltiges Wirtschaften. Bereits zum 7. Mal fand es am 3. September 2019 in Winterthur statt. Da die Bau- und Immobilienwirtschaft einer der Schlüssel zu einer nachhaltigeren Wirtschaft ist, sind diese Branchen auch immer Thema am SGES. Die «Innovationsforen» zu verschiedenen Schwerpunktthemen sind Teil des Konzepts des SGES – wir haben dasjenige Forum zu nachhaltigen Immobilien besucht. Die Keynotes beleuchteten folgende Aspekte der Nachhaltigkeit: aus Sicht Portfolio, Potentiale und Herausforderungen bei Bestandesliegenschaften und der Umstieg auf erneuerbare Energien als Erfolgsfaktor.

60% der Umweltbelastung bei Immobilien liegt in der Nutzungsphase. Die Heizung und das Warmwasser tragen den grössten Anteil dazu bei. In der Schweiz liegt die Sanierungsrate nach wie vor sehr tief bei ca. 1%, um die Energiestrategie 2050 erreichen zu können, muss die Sanierungsrate auf über 2 Prozent steigen. So liegen in der Heizungsoptimierung im Bestand, neben einer besseren Dämmung, denn auch grosse Chancen und auch eine Notwendigkeit. Smart Homes und Offices können vor allem in neueren Bauten ihren Beitrag leisten.

Was sind nachhaltige Immobilien?

Christian Schmid von intep betonte in seiner Einführung, dass nachhaltige Immobilien sich vor allem dadurch auszeichnen, dass sie umfassend, vielfältig und integral geplant und betrieben werden. Bezüglich Cradle-to-cradle Konzepten, Baumaterialien, Energieversorgung, Heizung, Lüftung sowie der auch in unseren Breitengraden wichtiger werdenden Kühlung. Integral auch unter dem Aspekt, dass verschiedene Anspruchsgruppen wie zum Beispiel Hauswarte und Bewohner/Nutzer frühzeitig miteinbezogen werden.

Nachhaltigkeitsstrategie so unterschiedlich wie das Portfolio

Thomas Kraft beleuchtete die Nachhaltigkeit aus Sicht des Portfolios der PSP Swiss Property. Da PSP in wenigen Fällen auch die Entwicklerin der Immobilien ist, konzentriert sie sich vor allem auf einen optimierten Betrieb von Bestandesliegenschaften. Hier spielen neben der Bausubstanz, Energieversorgung und Klimatisierung vor allem auch zentrale Lagen und die gute Erreichbarkeit durch Öffentliche Verkehrsmittel eine wichtige Rolle.

Als entscheidende Grundlagen für eine erfolgreiche Nachhaltigkeitsstrategie nennt er die übergeordnete Strategie und auch verlässliche Daten zu den Liegenschaften. Messen, Vergleichen und Auswerten sind das A und O, um Nachhaltigkeitsziele zu erreichen. Die wichtigsten Ergebnisse einer erfolgreichen nachhaltigen Strategie auf Portfolio- und Asset-Ebene: Tiefere Energiekosten, ein nachhaltiges Image und theoretisch höhere Nettomieten. Und als wichtiger Aspekt: Nachhaltigkeitsmassnahmen führen zu einer höheren Qualität – vor allem für die Nutzerinnen und Nutzer der Liegenschaft.

Eine ältere Liegenschaft muss aus Nachhaltigkeitssicht kein «schlechtes» Gebäude sein: Der Ersatz der Heizung und die Umnutzung haben zu einem deutlich tieferen CO2-Ausstoss pro Quadratmeter geführt.

Thomas Kraft stellt aus Sicht der Nachhaltigkeit als Fazit eine interessante Kennzahl zur Diskussion: Der Ertrag pro Energieaufwand.

Sanierung im Schneckentempo

Sarah Thury, ebenfalls von intep, zeigte Potentiale und Herausforderungen bei Bestandesbauten auf und klärte zuerst über die – üblichen – Dimensionen des Nachhaltigkeitsbegriffes auf. Auch bei Immobilien werden bezüglich Nachhaltigkeit soziale, wirtschaftliche und ökologische Aspekte berücksichtigt.

Sarah Thury, setzte den Fokus ihrer Untersuchung auf Wohnbauten und bemerkte, dass sich in der Schweiz nach wie vor ca. 70% aller Wohnimmobilien in Privatbesitz befinden. Viele Bestandesbauten genügen dabei nachhaltigen Kriterien nicht. Es stellt sich die Frage, inwiefern die tiefe Sanierungsquote im Privatbesitz begründet liegt. Energetisch saniert wird vor allem aus folgenden Gründen: Altersbedingte Erneuerungen, gesetzliche Erfordernisse, die bewusste Verbesserung der Energieeffizienz und Reduktion von CO2 sowie auch Schadstoffsanierungen und andere Modernisierungsmassnahmen.

Thury betonte, dass die energetische Umrüstung der Schweizer Immobilien für den Erfolg der Energiewende basierend auf den Klimazielen von Paris 2015 und der Energiestrategie 2050 des Bundes zentral ist. Als Massnahmen nennt sie die Verschärfung der Bauvorschriften und das neue Energiegesetz mit den Pfeilern CO2-Abgabe, Netzzuschlag für erneuerbare Energien und steuerliche Anreize.

Dämmen ist gut, Umstieg ist besser

Meta Lehmann von econcept nannte den Umstieg auf Erneuerbare beim Heizen als unumgänglich: «Heizungen sind eine entscheidende Stellschraube, um den CO2-Ausstoss zu reduzieren. Alle 20 Jahre gibt es die Chance umzusteigen, es gilt sie zu nutzen.» Erneuerbare Energieträger führen zu nahezu Null CO2-Emissionen. Bei einer Wärmepumpe stammen 2/3 des Wärmebedarfs aus Umweltwärme und 1/3 aus Strom. Der Schweizer Verbraucherstrommix enthält dabei ca. halb so viel CO2 pro kWh wie Heizöl, erneuerbarer Strom sogar nur ein Zwanzigstel.

So viel zur Theorie und zum Wunsch, die Realität sieht indes ganz anders aus: Nur bei 12% der privaten Eigentümer erfolgt aktuell ein Energieträgerwechsel von fossil zu einem nicht-fossilen System, wenn sie die Heizung ersetzen. Der Anteil bei professionellen Eigentümern ist noch tiefer. 34% der Privaten wechseln inzwischen von Öl auf Gas.

Als Ergänzung: Der Umstieg auf Erneuerbare ist sicher die beste Massnahme, um den CO2-Ausstoss beim Heizen zu reduzieren. Mit einer Fassadendämmung ist aber auch 30% Energieeinsparung drin.

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