Tokenisierung von Immobilien

Heute informierte die Hochschule Luzern zusammen mit dem RICS in einem Webinar über den aktuellen Stand der «Tokenization in the Real Estate Industry». Aus rechtlicher, steuerlicher und praktischer Sicht.

«Die Fraktionalisierung und Tokenisierung von Immobilien und realen Vermögenswerten ist ein heisses Thema, bei dem viele Pläne diskutiert und einige umgesetzt werden. Der Start von IPSX in London ist ein Beispiel für einen Vorschlag, der die Teilung von Immobilienvermögen ermöglicht; es gibt mehrere radikalere Vorschläge zur Aufteilung des Eigentums über digitale Token, die die Distributed-Ledger-Technologie zur Registrierung des Eigentums und zur Verfolgung des Handels nutzen.» Das schreibt die Oxford Future of Real Estate Initiative dazu ganz allgemein.

Prof. Michael Trübestein von der HSLU bezeichnete die Schweiz in seiner Einführung als eines der weiterhin führenden Länder für die Tokenisierung von Immobilien. In Baar/ZG wurde 2019 die erste Liegenschaft über die Transaktionsplattform von blockimmo tokenisiert – diese basiert auf Blockchain-Technologie. Das Handelsvolumen betrug rund drei Millionen Franken. BrickMark, einer der Pioniere in der Tokenisierung von Immobilien mit Hilfe der Blockchain-Technologie, hat Anfang 2020 das weltweit bisher grösste Volumen einer Immobilie tokenisiert: Das Objekt Bahnhofstrasse 52 in Zürich mit der Swatch Group als Mieterin hat 130 Millionen Franken gekostet.

Was wird tokenisiert?

Dr. Catrina Luchsinger Gaehwiler von MLL ging auf die rechtlichen Rahmenbedingungen von tokenisierten Immobilien ein.

Folgende vier Möglichkeiten gibt es, um Immobilien zu tokenisieren:

  1. Direkte Mit-Eigentümerschaft
  2. Indirekte Beteiligung, Tokenisierung von Gewinn oder Eigenkapital
  3. Tokenisierung von Fonds
  4. Derivative Beteiligung mit verschiedenen «verbrieften» Rechten

Die rechtlichen Restriktionen für den Kauf und die Aufteilung von Immobilien sind aktuell noch vielfältig: Beispielsweise die Lex Koller (die die Kontrolle von Wohneigentum in der Schweiz durch Ausländer reglementiert), Grundbuchämter sehr analog unterwegs und die Handelbarkeit der Tokens ist ebenfalls nicht gegeben. Die rechtlichen Rahmenbedingungen sind in der Schweiz im internationalen Vergleich recht weit fortgeschritten.

«Per 1. Februar 2021 setzte die Schweiz mit dem «Blockchain-Gesetz» zunächst diejenigen Elemente der DLT-Vorlage in Kraft, welche die Einführung einer neuen Kategorie, der sogenannten Registerwertrechte, ermöglichten. Im Juni 2021 setzte der Schweizer Bundesrat dann den zweiten Teil der «Lex DLT» zum 1. August 2021 vollständig in Kraft. Sowohl Wertpapierrecht wie auch das Finanzmarktinfrastrukturgesetz und das Schuldbetreibungs- und Konkursrecht wurden angepasst. Das verschaffte dem Handel von Rechten über elektronische Register eine sichere rechtliche Grundlage. Darüber hinaus fügte man eine neue Bewilligungskategorie für DLT-Handelssysteme hinzu. Dies ergibt einen flexiblen Rechtsrahmen für neue Formen von Finanzmarktinfrastrukturen.» schreibt dazu token-information.com.

Wichtig: Aktuell ist eine Tokenisierung aufgrund rechtlicher und technischer Restriktionen nur über Special Purpose Vehicle (SPV) möglich. Das heisst, das SPV wird tokenisiert und nicht die Immobilie oder das Portfolio an Immobilien selbst.

Bezüglich «SIX digital Exchange» ist die Schweiz seit Anfang September 2021 einen Schritt weiter: «Die Planungsarbeiten für die Digitalbörse haben bereits 2018 begonnen. Nun hat die SIX von der Finanzmarktaufsicht grünes Licht für ihr Vorhaben bekommen: Sie darf künftig digitalisierte – oder genauer «tokenisierte» – Wertpapiere wie beispielsweise Anleihen aufbewahren und handeln. Dank der Blockchain-Technologie sollen Börsengeschäfte künftig deutlich einfacher, schneller und günstiger abgewickelt werden können als mit dem bisherigen System.» Auch KYC-Prozesse werden heute von vielen Neo-Banken bereits in wenigen Minuten ermöglicht und werden ihren Teil dazu beitragen, den Marktzugang erheblich zu vereinfachen.

Welche Vorteile bietet die Tokenisierung von Immobilien?

  • Fraktionalisierung des Marktes (tiefere Einstiegshürden)
  • Individualisierbarkeit (Customizing)
  • Liquidität
  • Automatisierung (Intelligente Verträge, Überprüfung von Dokumenten, KYC, Handel und Hinterlegung, programmgesteuerte Zahlungen)
  • Kosteneffizienz
  • Abwicklungszeit (Token können je nach Blockchain innerhalb von Minuten oder Stunden abgewickelt werden)
  • Transparenz
  • Strukturierte Produkte durch Smart Contracts
  • Zusätzliche Rechte in Tokens (Nutzung, Erträge, etc.)

Steuerliche Sicht

Die Schweiz ist zwar eines der Länder mit den detailliertesten Richtlinien zur Besteuerung von digitalen Vermögenswerten, trotzdem gibt es auch hier noch viele ungeklärte Fragen. Richtlinien für die Besteuerung hinken der Entwicklung hinterher, Steuern müssen natürlich weiter bezahlt werden, bezogen auf Immobilien und anderen Assets.

Bahnhofstrasse 52 als Meilenstein

Stephan Rind, Founder und CEO von Brickmark, betonte, was die Tokenisierung wirklich bringe, wenn man doch Immobilien doch auch einfach wie gehabt, analog, langsam und kostspielig kaufen kann: «Das Hinzufügen von spezifischen Rechten ist der wirkliche Gamechanger der Tokenisierung.»

Das Objekt an der Bahnhofstrasse 52 in Zürich, das durch die Unternehmung von Stephan Rind tokenisiert wurde, war ein Meilenstein und hat gezeigt, dass die Tokenisierung von Immobilien schon heute möglich ist und soll dabei helfen, das «Denken zu verändern». Auch wenn heute noch die regulierte Handelbarkeit und Börsen für einen effektiven Handel auch für viele Marktteilnehmer fehlen. Selbst Landmark Buildings und Portfolios wie das Beispiel an der Bahnhofstrasse zeigt, sind heute tokenisierbar.

Viele Buzzwords und eine Zukunftstechnologie

Die FAZ schrieb ganz allgemein über Tokens: «Die Zukunft der Vermögenswerte ist digital», ein paar Keywords haben wir in einem kurzen Beitrag für unseren Partner Fasoon zusammengefasst: «Vom IPO über ICO zum STO».

«Zukünftige Immobilientransaktionen werden in einem vollständig digitalen Format stattfinden, in dem der Kauf und Verkauf von Gewerbe- und Wohnimmobilien nahtlos abgewickelt wird. Durch die Nutzung dieser digitalisierten Plattformen werden die Hauptakteure eine höhere Geschwindigkeit und niedrigere Transaktionskosten erleben, verbunden mit einer Zunahme der verfügbaren Daten.» schreibt Forbes im Artikel «Real Estate Is Becoming A Digital Asset: 5 Trends For The Coming Decade And The Coronavirus Effect».

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