Von «Lage, Lage, Lage» zu «ESG, ESG, ESG»?

Der frühe Donnerstag-Nachmittag hat für uns inzwischen einen Fixpunkt: Die RICS-HSLU-Webinare zu wichtigen Themen der Immobilienwirtschaft. Letzten Donnerstag war das Thema: «SSREI – Taxonomie für eine nachhaltige Immobilienportfoliobewertung».

Wie bei allen Anlageklassen hat sich bisher auch in der Immobilienwirtschaft noch kein Label durchgesetzt, auch wenn es solche bereits seit vielen Jahren gibt. International, aber noch nicht sehr lange in der Schweiz. Mit dem SSREI ist ein pragmatisches Label entstanden, das als «Schweizer» Lösung Potential für mehr hat?

In Deutschland wurde Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche bisher oft mit LEED, BREAAM und DGNB beurteilt. Diese Betrachtungsweise greift jedoch insofern kurz, dass zertifizierte Immobilien gemessen am Gesamtbestand sowohl in der Schweiz, wie auch in Deutschland noch immer eine Nische sind. Vor allem wenn es darum geht, fundierte Aussagen über die Nachhaltigkeit von ganzen Portfolios zu treffen, helfen diese Labels nur beschränkt weiter. Eine wichtige Orientierungshilfe bei der Messung und Steigerung der Nachhaltigkeit von Immobilienportfolios sollte GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) bieten. Wichtig dabei ist, dass GRESB sehr stark auf das «G» aus den ESG-Kriterien, also auf die Governance für die Beurteilung von Portfolios, fokussiert.

In der Schweiz hat sich mit dem SNBS in den letzten Jahren ein Tool und Label zur Bewertung von Bauten als sehr umfassendes Konzept etabliert: «Mit dem SNBS Hochbau wurde ein übergreifendes Konzept für das nachhaltige Bauen in der Schweiz geschaffen. Er deckt das Gebäude an sich und den Standort im Kontext seines Umfeldes ab. Er ermöglicht es, die Bedürfnisse von Gesellschaft, Wirtschaft und Umwelt gleichermassen und umfassend in Planung, Bau und Betrieb mit einzubeziehen. Voraussetzung hierfür ist die Sicht auf den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie. Der SNBS Hochbau entspringt der bundesrätlichen Strategie für die Nachhaltige Entwicklung der Schweiz und wurde 2013 lanciert. Der Standard wurde auf Initiative von Wirtschaft und öffentlicher Hand entwickelt.» schreibt das Netzwerk Nachhaltiges Bauen Schweiz auf ihrer Website.

NNBS liefert dazu auch gleich eine gute Übersicht, welche Labels in der Schweiz von Bedeutung sind und welche Bereiche in die Beurteilung einfliessen:

Internationale Labels kurz zusammengefasst:

LEED

Zur Klassifizierung nachhaltiger Gebäude wurde das US-amerikanische System LEED (= Leadership in Energy and Environmental Design) 1998 auf Basis des britischen Zertifizierungssystems BREEAM entwickelt. Seit 2002 ist die Zertifizierung auch in Kanada möglich. Dort wurden die Vorgaben des amerikanischen Systems übernommen und im Detail auf die klimatischen Verhältnisse, üblichen Bauweisen und Gesetze des Landes angepasst.

BREAAM

BREEAM steht für Building Research Establishment Environmental Assessment Method und ist das älteste und am weitesten verbreitete Zertifizierungssystem für nachhaltiges Bauen. Es wurde 1990 in Großbritannien entwickelt. BREEAM vergibt nach einem einfachen Punktesystem in zehn Beurteilungskategorien ein Gütesiegel in sechs Abstufungen. Die Kriterien berücksichtigen Auswirkungen auf globaler, regionaler, lokaler und innenräumliche Ebene. BREEAM beurteilte ursprünglich die Phasen von der Planung über die Ausführung bis hin zur Nutzung. 2008 erfolgte eine umfassende Novellierung, die nun den gesamten Lebenszyklus berücksichtigt und u. a. auch eine veränderte Gewichtung der Umweltauswirkungen und zwingend erforderliche Punkte einführt.

DGNB

Seit Januar 2009 gibt es in Deutschland die Auszeichnung für die Nachhaltigkeit von Bauwerken. Mit der Entwicklung eines eigenen, deutschen Zertifikats sollten Lücken bestehender Systeme geschlossen und weitere Qualitätskriterien eingeführt werden, die auch deutsche Normen und Regelungen berücksichtigen. Das System basiert auf einem lebenszyklusorientierten Nachhaltigkeitsansatz, mit dem die Gesamtperformance des Projekts bewertet wird. Seit 2012 bietet die DGNB zusätzlich ein Zertifizierungssystem für nachhaltige Quartiere an, wobei Circular Economy, Klimaschutz und die Gesundheit des Menschen im Vordergrund stehen. 2020 hat die DGNB eine neue internationale Version des Zertifizierungssystems für Neubauten veröffentlicht, das die jeweiligen lokalen Anforderungen und Gegebenheiten berücksichtigt.

CASBEE

CASBEE steht für Comprehensive Assessment System for Building Environmental Efficiency und ist ein Zertifizierungssystem für Japan und den gesamten asiatischen Raum. Es wurde im Jahr 2001 eingeführt und seitdem regelmäßig weiterentwickelt und aktualisiert. Es bewertet die Nachhaltigkeit von Gebäuden, vergleichbar dem US-amerikanischen System LEED, dem britischen BREEAM oder auch dem deutschen DGNB.

Quelle und weitere Infos: baunetzwissen.de oder greenbuilding.ch

Pensionskassen als wichtige Treiber

Prof. Michael Trübestein, Präsident des RICS (CH) und Head of the MScRE program an der Hochschule Luzern, übernahm als Organisator des Webinars wie immer die Begrüssung und Einführung. Er verwies auf die Verschiebung der Investitionstätigkeit von Pensionskassen von Neubauten hin zu mehr Umbau, Erweiterung und Ersatzneubauten.

Zur Erinnerung: Pensionskassen besitzen ca. 10% aller Schweizer Wohnungen und investieren inzwischen, verstärkt durch die Zinssituation in der Schweiz, bis zu 25% ihrer Mittel in Immobilien und werden damit zu einem immer wichtigeren Player auf dem Schweizer Immobilienmarkt.

Kombiniert mit dem Alter des Gebäudeparks in der Schweiz, zeigt sich die Bedeutung dieser Investitionen. Mehr als 60% der Wohnimmobilien wurden vor 1980 gebaut.

Zugleich zeigte eine Umfrage des Schweizerischen Pensionskassenverband ASIP 2020, inwiefern sich Pensionskassen mit Nachhaltigkeit in ihren Immobilienportfolios befassen.

Beinahe 95% der befragten Pensionskassen besitzen Investitionen in Immobilien. Über die Hälfte der Pensionskassen (55%) befassen sich mit diversen Nachhaltigkeitsstrategien für Immobilien.

Die häufigsten Nennungen sind:

  • Berücksichtigung des CO2-Ausstosses
  • Zertifizierung von Gebäuden (Minergie Label)
  • Energieverbrauch/Energiebilanz sowie GRESB Ratings

Die Strategien beinhalten des Weiteren u.a. Berücksichtigung von Effizienzmassnahmen, Förderung regenerativer Energien, zertifizierte oder Zero Emission Bauten, Senkung der Lebenszykluskosten, keine fossilen Energieträger bei Neubauten bzw. Sanierungen, keine giftigen Bauteile (Farben, Böden etc.), Neubauten mit sparsamem Bodenverbrauch oder mit Mobility at home-Konzepten.

Trübestein verwies darauf, dass für die Beurteilung von Nachhaltigkeit die oft zitierten 17 Nachhaltigkeitsziele (Sustainable Development Goals, SGD) der Vereinten Nationen bezüglich Immobilien keine grosse Hilfe sind und schon gar keine Benchmarks liefern. Über die SGD und Immobilien haben wir in diesem Beitrag ebenfalls geschrieben: «Die Schweiz – eine nachhaltige Musterschülerin?»

Die Verordnung EU-Taxonomie 2020/852 gibt aus EU-Sicht einige Hinweise, welche wirtschaftlichen Tätigkeit als nachhaltig wünschenswert eingestuft werden. «Fast die Hälfte der in der Taxonomie erfassten Aktivitäten sind baurelevante Wirtschaftsaktivitäten. Dies zeigt das Potenzial unserer Branche für einen Beitrag zu den EU-Klimazielen, sei es die Renovierung des bestehenden Gebäudebestands, der Bau von Anlagen für erneuerbare Energien oder die Einrichtung einer umweltfreundlicheren Verkehrsinfrastruktur. Mit der Taxonomie gibt es erstmalig eine Liste von «grünen» Wirtschaftsaktivitäten, die aus Sicht der Finanzmarktteilnehmer als nachhaltig deklariert werden können.» schreibt der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie dazu.

SSREI: nachhaltig, praktisch, gut?

Roland Vögele, CEO der MV Invest AG, und Initiator des SSREIs fasste das Ziel des neuen Index wie folgt zusammen: «Der SSREI ist ein einheitlicher Bewertungsansatz, der Benchmarks, Transparenz und Vergleichbarkeit zum Ziel hat. Die Kriterien, die dabei zur Anwendung kommen, sind nicht «Schweizerisch», also auch international relevant.»

«Der Swiss Sustainable Real Estate Index (SSREI) wurde zur Beurteilung der Nachhaltigkeit des Schweizer Immobilienbestands entwickelt. Der Index orientiert sich strukturell am Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz (SNBS Hochbau), einem Instrument zur Umsetzung der Energiestrategie 2050. Für die Anwendung auf Bestandsliegenschaften adjustiert, erlauben die definierten Indikatoren und Anforderungen eine umfassende Beurteilung des Zustands einer Immobilie (Bottom-Up Ansatz) in den Bereichen; Gesellschaft, Wirtschaft und Umwelt.» heisst es auf der Website.

Im Bereich Gesellschaft sind es folgende Themen (15), die in die Bewertung einfliessen: Städtebau und Architektur, Nutzungsdichte, Nutzungsangebot im Quartier/Umkreis, Hindernisfreiheit, Angebot halböffentliche Innenräume, Angebot halböffentliche Aussenräume, Subjektive Sicherheit, Nutzungsflexibilität und -variabilität, Gebrauchsqualität, Tageslicht, Schallschutz, Raumluftqualität, Radon, Behaglichkeit im Sommer, Behaglichkeit im Winter

Wirtschaft (11): Lebenszykluskosten, Betriebskonzept, Bauweise, Bauteile und Bausubstanz, Entscheidungsfindung, Altlastenbelastung, Naturgefahren, Technische Erschliessung, Erreichbarkeit, Zugang zu Parzelle und Gebäude, Mietpreise und Nachfrage

Umwelt (10): Primärenergie Erstellung (graue Energie), Primärenergie nicht erneuerbar Betrieb, Ressourcenschonung, Umwelt- und gesundheitsrelevante Materialien, Energieverbrauch, Abfallentsorgung, Mobilitätskonzept, Umgebungsgestaltung/Biodiversität, Versickerung und Retention, Bauliche Verdichtung

Elvira Bieri, Managing Director der SGS Société Générale de Surveillance, die als unabhängige Verifizierungsstelle die Selbstbeurteilungen für den SSREI prüft, ergänzte:

«Der SSREI ist ein pragmatischer Ansatz, um eine adäquate Sanierungsstrategie für Bestandsliegenschaften über den ganzen Lebenszyklus abzuleiten. Er basiert auf dem SNBS und orientiert sich an SIA 112 also den Best Practice auf dem Markt.»

Die Verständigungsnorm zu SIA 112 (2017) «Nachhaltiges Bauen – Hochbau» ist ein Instrument zur Verständigung bei der Bestellung und Erbringung spezieller Planer-Leistungen für nachhaltiges Bauen. Der Vergleich der Kriterienkataloge von SIA 112/1 und SNBS Hochbau zeigt die Gemeinsamkeiten bei den behandelten Themen und Inhalten. Weil die «Flughöhen» beider Instrumente unterschiedlich sind, stehen teilweise mehrere SNBS-Hochbau-Kriterien in Beziehung zu einzelnen Kriterien der Norm SIA 112/1. Zu den Details

Bieri fasste die Bedeutung von Immobilien vielschichtig zusammen: «Architektur ist Kultur und Energie.» Und brachte die mehrfach erwähnten Tools für die Bewertung von ESG-Kriterien auf den Punkt: GRESB – ESG mit Fokus auf dem «G», also der Bewertung des Managements, SSREI als Produktbewertung und SNBS für den Planungs- und Bauprozess.

2% Sanierungsquote ist nicht genug – und bekannt

Yannick Tinguely, Geschäftsführer Deutschschweiz von Signa-Terre AG, einem Dienstleistungsunternehmen für Digitalisierung und Nachhaltigkeit mit einem speziellen Fokus auf CO2-Monitoring und Energie-Verbrauch, zeigte eindrücklich, wo die Schweiz heute steht bezüglich Sanierung des Gebäudebestands:

Bei den von Signa-Terre überwachten Immobilien gibt es aktuell nur wenige, die bereits 2030-ready sind, das heisst, eine Halbierung des CO2-Ausstosses von 1990 erreichen würden. Auf die Frage, ob die Schweiz die 2030-Ziele erreichen würde, war die Antwort von Tinguely klar: «Nein, wenn es so weitergeht, wie bisher. 2% Sanierungsquote sind nicht genug.» Eine wichtige Zusatzinfo und eine zusätzliche Herausforderung lieferte er gleich noch dazu: Eine Untersuchung der EPFL hat gezeigt, dass in der Schweiz viele Fachleute fehlen, um den Immo-Bestand überhaupt in nützlicher Frist sanieren zu können.

Vom Fokus auf Energie zu einem holistischen Ansatz

Mikaël Genty, Head of Real Estate Portfolio Management der Vaudoise Versicherungen, erklärte zum Schluss, wie der SSREI Verwendung in ihrer Nachhaltigkeitsstrategie für Immobilienanlagen fand.

Seit 2014 hat sich die Beurteilung von Nachhaltigkeit bei Vaudoise grundlegend verändert:

2014 bewertete Vaudoise ihre Immobilien noch mit den Labels Minergie und GEAK mit dem Fokus auf Energie. In nur wenigen Jahren veränderte sich die Bewertung zu einem holistischen Ansatz: Projekte werden heute anhand dem Label 2000 Watt beurteilt, das gesamte Portfolio mittels SSREI. Der SSREI bildet dabei die Basis für die Nachhaltigkeitsstrategie. Dieses Beispiel zeigt anschaulich, wie sich Bewertungen in kurzer Zeit von einfachen Energie-Messungen zu komplexen, umfassenden Tools verändert haben. Und es jetzt vor allem darum geht, Standards, Vertrauen und Transparenz zu schaffen.

Genty wies darauf hin, welche Herausforderungen er aktuell für den SSREI (und andere Labels) sieht:

  • Konsolidierung von Benchmarks mit genügend Nutzern und Daten
  • Nicht gewichtete Kriterien
  • Trägheit den Kriterien

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