Impact Investments in Immobilien: Mit klaren Zielen – und: messen, messen, messen

Zum letzten Mal für 2022 luden RICS und die HSLU/Hochschule Luzern am 7. Dezember zu einem äusserst spannenden Webinar. Das Thema: «Impact Investments: Opportunities and Challenges». Hochkarätige Referent:innen beleuchteten Impact-Investing.

Sandra Pfister, Swiss Life Asset Managers, untersuchte in ihrer Studie «Impact Investments in the Real Estate Industry» auf ihren sozialen Impact. Deepiga Vingeswaran von EBG Investment Solutions fokussierte in ihrer Studie ebenfalls vor allem auf soziale Aspekte: «Affordable Housing as a Profitable Impact Investment: An International Comparison of Real Estate Strategies». Yana Georgieva, Schroders Capital Real Estate, analysierte den zentralen Aspekt der Messbarkeit von Impact Investements: «Impact Measurement in the Real Estate Industry». Michael Trübestein, President RICS Schweiz und Leiter Masterstudiengang Master of Science in Real Estate der HSLU, führte durch das Webinar. Andreas Loepfe, Universität Zürich/CUREM und Schweizer Immobilien-Koryphäe, rundete es thematisch ab.

Regulatorien, Organisationen, Guidelines

Greenwashing ist das Thema, wenn es um ESG- oder Impact-Investments geht. Aber nicht nur bei Investments, wie zwei aktuelle Beispiele zeigen: Ist die Fussball-WM in Katar nun CO2-neutral, wie von der FIFA gerne dargestellt? Oder ist neuerdings sogar CO2-neutrales Skifahren in St. Moritz möglich? Was steckt wirklich an Nachhaltigkeit in Immobilien, Fonds, Events, Unternehmen, …? Es ist wichtig, Mess- und Vergleichbarkeit sowie Glaubwürdigkeit für nachhaltige Investments zu erreichen. Sonst wird es Nachhaltigkeit noch schwerer haben und der Verdacht auf Greenwashing immer gleich um die Ecke lauern.

SFDR – Sustainable Finance Disclosure Regulation

«Die SFDR ist Teil eines umfassenderen Pakets von legislativen Instrumenten, mit denen das Kapital auf nachhaltigere Geschäfte ausgerichtet werden soll. Das Hauptziel besteht darin, sicherzustellen, dass die Finanzmarktteilnehmer in der Lage sind, Wachstum langfristig auf eine nachhaltige Weise zu finanzieren und gleichzeitig dem sogenannten «Greenwashing» entgegenzuwirken, bei dem die umweltbezogenen Behauptungen zu einer Investition unwahr sein könnten.», schreibt Bloomberg.

INREV und die Definition von Impact Investment

INREV ist die European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles und definiert Impact Investment wie folgt: «Impact Investments sind Investitionen, die mit der Absicht getätigt werden, neben einer finanziellen Rendite auch positive, messbare soziale und/oder ökologische Auswirkungen zu erzielen. Zusätzlichkeit und Absicht sind die Schlüsselfaktoren von Impact Investing. Im Immobilienbereich kann die soziale Wirkung beispielsweise durch die Entwicklung oder Bereitstellung von erschwinglichem Wohnraum, Sozialwohnungen, Gesundheitsfürsorge oder Bildungseinrichtungen erzielt werden, wenn es daran mangelt, oder durch die Nutzung eines der SDGs als Wirkungsthema. Darüber hinaus kann eine ökologische Wirkung beispielsweise durch die Verbesserung der Energieeffizienz infolge von Investitionen in nachhaltige Gebäude erzielt werden.» Diese Definition stellt klar auf die klassische Terminologie von Nachhaltigkeit ab: wirtschaftlich, ökologisch und sozial. Weniger ESG. Und zentral: die Messbarkeit. Wie überall, wo es um Nachhaltigkeit geht.

Impact Principles

Die Impact Principles aus dem Jahr 2019, bieten einen Rahmen für Investoren, um sicherzustellen, dass Impact-Überlegungen gezielt in den gesamten Lebenszyklus von Investitionen integriert werden.

Die Operating Principles for Impact Management umfassen dabei folgende 9 Prinzipien:

  1. Definition der strategischen Wirkungsziele, die mit der Investitionsstrategie übereinstimmen.
  2. Verwalten der strategischen Auswirkungen auf Portfoliobasis.
  3. Festlegung des Beitrags des Managers zur Erreichung der Wirkung.
  4. Bewertung der erwarteten Wirkung jeder Investition auf der Grundlage eines systematischen Ansatzes.
  5. Mögliche negative Auswirkungen jeder Investition bewerten, angehen, überwachen und steuern.
  6. Überwachung des Fortschritts jeder Investition bei der Erzielung von Auswirkungen im Vergleich zu den Erwartungen und entsprechende Reaktion darauf.
  7. Bei der Durchführung von Exits die Auswirkungen auf die nachhaltige Wirkung berücksichtigen.
  8. Überprüfen, dokumentieren und verbessern der Entscheidungen und Prozesse auf der Grundlage der erzielten Wirkung und der gewonnenen Erfahrungen.
  9. Die Ausrichtung an den Impact-Prinzipien wird öffentlich bekannt gemacht und regelmässig von unabhängiger Seite überprüft.

Theory of Change

Die «Theory of Change» (Theorie der Veränderung) beschreibt eine Reihe von Annahmen, die sowohl einzelne Schritte, die zum langfristigen Ziel führen, als auch die Verbindungen zwischen den Programmaktivitäten und -ergebnissen, die bei jedem Schritt auf dem Weg auftreten, berücksichtigen.

Dieser Ansatz kann als Basis für jegliche Veränderungsprozesse dienen, egal ob Investment oder nicht. Er wird in 6 Phasen aufgeschlüsselt:

  1. Identifizierung der langfristigen Ziele
  2. Rückwärtsabbildung und Verknüpfung der Voraussetzungen oder Anforderungen, die zur Erreichung dieses Ziels erforderlich sind, und Erläuterung, warum diese Voraussetzungen notwendig und ausreichend sind.
  3. Identifizierung von Grundannahmen über den Kontext.
  4. Identifizierung der Interventionen, die die gewünschte Veränderung herbeiführen sollen.
  5. Entwicklung von Indikatoren zur Messung der Ergebnisse, um die Leistung der Initiative zu bewerten.
  6. Verfassen eines Textes zur Erläuterung der Logik Ihrer Initiative.

Impact Management Project

Das Impact Management Project (IMP) wurde 2016 ins Leben gerufen, um einen globalen Konsens darüber zu erzielen, wie Impact auf Menschen und die natürliche Umwelt gemessen, bewertet und berichtet werden können.

Fünf Jahre nach ihrem Start hat die IMP ihre Vermittlerrolle wie geplant abgeschlossen, nachdem sie die Entwicklung von vier Initiativen unterstützt hat. Es sind dies:

Impact Investing: Noch viel in Bewegung

Sandra Pfister, Real Estate Asset Manager bei Swiss Life, untersuchte in ihrer Thesis an der Universität Zürich/CUREM den sozialen Impact anhand drei konkreter Beispiele aus der Praxis und hält als Herausforderungen und Schlussfolgerungen fest: Die Frage nach Verantwortung/Impact vs. Rendite, dass es sich beim Impact Investment im Immobiliensektor noch um einen sehr jungen Markt handelt, die Verwendung von etablierten Industriestandards und Tools zentral ist und der neueste Stand, der noch nicht klar definierten gesetzlichen Anforderungen (EU und CH) im Blick behalten werden muss.

Messbarkeit, um Misstrauen abzubauen

Yana Georgieva, Sustainability Manager Real Estate bei Schroders Capital betonte in ihrer Präsentation vor allem die Messbarkeit von Nachhaltigkeit.

Für die Definition und Messung baut Schroders auf die oben erwähnten Operating Principles for Impact Management.

Das Impact Scorecard summary eines umgenutzten Einkaufszentrums im Süden Grossbritanniens schaute zum Beispiel so aus:

Wobei auffällt, wie viele Kriterien (nach wie vor) qualitativ beurteilt werden.

Als Zusammenfassung hielt Yana Georgieva für glaubwürdiges und messbares Impact-Investing in Immobilien fest:

  • Eine klare «Theory of Change» formulieren
  • Aufzeigen des kausalen Zusammenhangs zwischen Investitionen und Ergebnissen
  • Überwachen und steuern der positiven als auch negativen Auswirkungen
  • Definition aussagekräftiger statt leicht quantifizierbarer Kriterien
  • Kontinuierliche Prozessverbesserung anstreben

(Auch) bezahlbarer Wohnraum rentiert

Deepiga Vingeswaran, Investment Associate bei EBG Investment Solutions, hat untersucht, inwiefern sich Investitionen in bezahlbaren Wohnraum als lohnendes Impact Investment in verschiedenen Ländern eignen.

«Erschwinglicher Wohnraum ist eine rentable Investition, die sowohl vergünstigte (unter dem Marktniveau liegende) als auch risikobereinigte Renditen zu Marktbedingungen bietet.  100 % der Teilnehmer gaben an, dass es sehr wahrscheinlich ist, mit bezahlbarem Wohnraum eine Rendite zu erzielen und 75 % gaben an, dass dies auch ohne staatliche Subventionen möglich ist.», fasste Deepiga Vingeswaran zusammen.

Eine Übersicht, wie die untersuchten Investments in verschiedenen Ländern unter verschiedenen Voraussetzungen getätigt wurden:

Impact Investing: Nobody knows what ESG is

Andreas Loepfe startete gewohnt wohltuend kritisch. Und stellte wie seine Vorrednerinnen klar: Impact gibt es nur durch Aktivität, aus welcher eine Veränderung resultiert.

Eine Frage dazu: Diese Abbildung dürfte nur für bereits bestehende Unternehmen und Bestandsliegenschaften gelten. Wie verhält es sich in einem Primärmarkt, der erst eine «grüne» Liegenschaft oder «grüne» Unternehmung ermöglicht (wo vielleicht sonst eine «braune» Unternehmung oder Immobilie entstehen würde? Falls in diesem Fall die Allokation des Investments nicht in Richtung grün gehen würde, hat auch ein grünes Investment dann nicht einen klar positiven Impact?

Gibt es das Gute aus beiden Welten? Rentabel und gut?

Es ist nach wie vor schwer zu erreichen, es gibt aber auch positive Entwicklungen, wie eine Untersuchung des Bundesamtes für Umwelt (BAFU) vom April 2022 zeigt. Es wurde dabei die Wirkung von Nachhaltigkeit auf Immobilienwerte mit folgendem Ergebnis untersucht (Zusammenhang zwischen dem fossilen CO2-Ausstoss von Wohnrenditeliegenschaften und deren Marktwert): «Beim Umstieg von einer Öl- oder Gasheizung zu einer Wärmepumpe fallen zusätzliche Kosten an. Die Investitionskosten (umgerechnet in monatliche Amortisationskosten) sind beim Einbau einer Wärmepumpe um 31 Franken pro Wohnung und Monat höher als beim Ersatz einer alten durch eine neue Öl- oder Gasheizung. Aus den untersuchten Mietverträgen geht hervor, dass die Nettomiete in einem mit einer Wärmepumpe beheizten Mehrfamilienhaus durchschnittlich 40 Franken pro Wohnung und Monat höher liegt als die Nettomiete in einem mit einer Öl- oder Gasheizung ausgestatteten Mehrfamilienhaus. Ein Grossteil dieser Differenz wird aus Mietersicht durch die um 33 Franken pro Wohnung und Monat tieferen Nebenkosten wettgemacht. Wohnliegenschaften, bei deren Betrieb kein CO2 aus fossilen Energieträgern ausgestossen wird, sind aufgrund der höheren Ertragspotenziale und der leicht tieferen Renditeerwartungen im Durchschnitt wertvoller als mit einem fossilen Energieträger beheizte Wohnliegenschaften.»

Andreas Loepfe plädierte als langfristige Maxime für eine Diversifikation des Portfolios und merkte an: «Es stellt sich immer die Frage nach Marktlösungen und individuellen Lösungen/Strategien. Der Markt bringt keine Lösungen für ein Marktversagen.» Was löst der Markt und wie schnell. Wie lässt sich Volatilität von neuen Lösungen in Portfolios integrieren? Und: «Doing good has a price – doing bad has none?».

Andreas Loepfe fuhr fort: Nobody knows what ESG is. Solange niemand weiss, wovon er genau spricht, kann dann jemand getäuscht werden? Können wir uns nur auf die Emissionen, also das «E» verlassen und sollen das «S» und «G» weglassen?

Eine Publikation von Constantin Kempf vom Mai 2022 gibt hier Indizien, was für Mieter:innen funktioniert und für Glaubwürdigkeit, Vergleichbarkeit und damit Orientierung sorgen könnte: Bekannte Labels. Er untersuchte den «Einfluss nachhaltiger Projektattribute auf Kosten, Mieten und Werte» und kam zum folgenden Schluss: «Die Ergebnisse deuten darauf hin, dass umweltfreundliche Baupraktiken ohne Labels oder Zertifizierungen vom Markt nicht durch höhere Mieten belohnt werden. Die Analyse hat gezeigt, dass umweltfreundliche Technologien keinen signifikanten Einfluss auf die Nettoanfangsmiete haben. Hochwertige Materialien und Ausstattungen (z. B. Glasfassade, Aufzug, Dachbegrünung), die den Bewohnern einen spürbaren Nutzen bringen, weisen dagegen statistisch signifikante Mietaufschläge auf. Die Umsetzungen erfordern glaubwürdige Labels, wie z.B. eine MINERGIE-Zertifizierung, um eine grüne Mietprämie zu erzielen. Dies stimmt mit Bond & Devine (2015) überein, wonach eine Zertifizierung ein stärkeres Signal aussendet als die blosse Angabe, dass eine Immobilie grün ist.»

Vor Kurzem haben wir auch ganz allgemein über Impact-Investments geschrieben. Der Titel: «Impact Investment ohne Impact: Greenwishing, greenwashing, impact washing?»

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