Immo23: Wie viel «Business as usual» steckt im neuen Normal?

Die 11. Ausgabe der SwissPropertyFair, der Schweizer Immobilienmesse für Investoren, am 18. und 19. Januar 2023 bot den gewohnten Mix aus Matchmaking, Messe, Forum mit einer Fülle an hochkarätigen Panels und allgemeiner Kontaktpflege. Der Post-Covid-Aufholbedarf an ungezwungenem Netzwerken war nach wie vor spürbar – die neuen Rahmenbedingungen durch ein verändertes Zinsumfeld, Schocks bei den Bau- und Energiepreisen sowie den beiden prägenden Themen Digitalisierung und Nachhaltigkeit ebenso. Das Forum bot einen 360 Grad-Blick auf diese Themen mit national und international renommierten Fachleuten. Trotz vieler Unwägbarkeiten und neuen Herausforderungen stellte sich immer wieder die Frage: Wie viel «Business as usual» steckt nach wie vor in den Immobilienmärkten, nachdem sie sich zum ersten Mal seit 2008 wieder grösseren Schocks stellen mussten?

Unser Beitrag ist eine Tour d’Horizon was die Immobilienmärkte in den letzten Monaten bewegte, teilweise inspiriert und untermauert von den Panels an der Immo23.

Zinsen, Märkte, Anlageklassen

2022 war ein herausforderndes Jahr. Wirtschaftlich, politisch. Viele jüngere Marktteilnehmer:innen rieben sich verwundert die Augen: Inflation, was ist das? Positive Zinsen, kennen wir nicht.

Putin startete einen Krieg mitten in Europa, der für liebgewonnene, wenig hinterfragte Tatsachen und Abhängigkeiten schnelle Lösungen forderte. Energiepreise trieben die Inflation zu den sowieso schon verschiedenen knappen Gütern und nach wie vor bestehenden Problemen mit der Logistik und einer neuen Organisation von Lieferketten durch teilweises Decoupling von schwierigen «Partnern».

Die Zinsschritte und zahlreiche weitere Unsicherheiten – auch selbst gemachte in verschiedenen Industrien wie der US-Tech-Branche (wirtschaftlich) oder chinesischen Tech-Firmen (politisch) – liessen fast alle Anlageklassen nachgeben.

Mit Rohstoffen verschiedener Art (Agrar, neue Industrien, Energie) liess sich weiter und auch kriegsbedingt begünstigt weiter gut verdienen. Fast alle anderen Assetklassen gaben deutlich nach. Mit einigen Währungspaaren liess sich mit Long-Positionen auch an Forex-Märkten Kasse machen, unter anderem einmal mehr mit dem Schweizer Franken, der die Schweiz zu einem Teil von einer höheren Inflation bewahrte. Der Bovespa – eher überraschend – und weniger überraschend der Rohstoff-Index CRB gehörten zu den Gewinnern des letzten Jahres. Selbst Gold legte als Safe Haven kaum zu.

Sinkende Preise Fehlanzeige?

Auf den Immobilienmärkten wurde seit Längerem vor Blasen-Risiken gewarnt – doch selbst im letzten Jahr, wo sich Anleger auch wieder mit Zins-Anlagen befassten, und bauen mit teuren Baumaterialien und steigenden Zinsen deutlich teurer wurde, blieben Crashes aus. Preise gaben teilweise nach und bieten nun Chancen, um Portfolien zu optimieren.

Als Annäherung über Preise für Wohnimmobilien per 3. Quartal 2022 zeigt sich, dass es ausser in Argentinien nirgends auf der Welt einen Crash bei Immobilien gab. Nicht einmal in China, wo eine langjährige Fehlentwicklung einmal mehr vom Staat vertuscht bzw. gestützt wurde.

Zur Preis-Stabilität bei den Wohnimmobilien trägt insgesamt dabei zu bei, dass es bei den weltweiten Volumen in Immobilientransaktionen gemäss JLL seit Jahren einen Shift hin zu Living gibt. In den letzten drei Jahren hat sich der Anteil an Transaktionen von einem Viertel auf einen Drittel gesteigert, bei Büro-Immobilien war der gegenteilige Trend zu verzeichnen (von knapp einem Drittel 2020 zu einem Viertel 2022). Damit lässt sich auch erklären, weshalb Preise für Büro-Immobilien seit Covid wesentlich volatiler waren, als andere Immobilienklassen.

Ein ähnliches Bild über den Markt von Büro-Immobilien zeichnet auch folgende Abbildung, die zeigt, dass die Leerstandsquote von Büros seit Covid sprunghaft angestiegen ist. Dass Büros weiter gefragt sind, steht inzwischen wohl ausser Frage, um bei Mitarbeitenden zu punkten, müssen es aber immer mehr Top-Lagen und -Räumlichkeiten sein.

Digitalisierung – nicht viel Neues?

Bei der Digitalisierung hat 2022 wohl weniger als Beschleuniger gewirkt, als bei der Nachhaltigkeit: Smart Buildings und Cities, die digitale Bewirtschaftung sowie die mehr kollaborative Planung und Umsetzung mittels BIM und anderen Hilfsmitteln dürften die wichtigsten digitalen Treiber der Bau- und Immobilienwirtschaft bleiben. Einige digitale Makler schreiben sich zwar Künstliche Intelligenz, etc. auf die Fahne – doch bleibt das Maklergeschäft im Kern bisher zutiefst analog geprägt. Aus unserer Erfahrung.

Interessant für eine nachhaltigere Planung von Raum und Energie: Die immer besser automatisierte Potentialerkennung von Verdichtung und Energiegewinnung auf Ebene von Grundstück und Objekt.

Nachhaltigkeit – der Megatrend und Changemaker

Drei Panels an der Immo23 waren aus unserer Sicht speziell spannend bezüglich Nachhaltigkeit: Wie bringt die UBS den grössten Schweizer Immobilienfonds «Sima» zusammen mit Wüest Partner ökologisch auf Vordermann, wie wirken sich die neuen Richtlinien der AMAS bezüglich ESG aus und was ist der aktuelle Stand von zirkulären Geschäftsmodellen und «Product as a Service».

So wird der UBS-Fonds Sima ökologischer

Der Sima-Immobilienfonds der UBS ist mit einem Verkehrswert von mehr als 1.1 Milliarden CHF der grösste Schweizer Immobilienfonds. Ein Ziel aus den Key facts des Fonds ist «Inneres Wertsteigerungspotenzial durch Sanierung & Nachverdichtung». Dies hat die UBS in Zusammenarbeit mit Wüest Partner in Angriff genommen. Wüest Partner schreibt dazu: «Bis 2050 soll die Schweiz und damit auch ihr gesamter Gebäudepark CO2-neutral werden. UBS «Sima» sieht sich dabei in der Verantwortung, nicht nur die Reduktion der Treibhausgasemissionen voranzutreiben, sondern gleichzeitig im Sinne der Anleger die bestmögliche Rendite zu erzielen – vorausschauend, systematisch, strategisch.»

Wüest Partner unterscheidet für Bestandsliegenschaften vier Normstrategien und unterstützte die UBS in der Analyse und Priorisierung:

  1. Fortführung: Verzicht auf jegliche baulichen Massnahmen. Diese Strategie kommt in Anbetracht des langen Zeitraums von 30 Jahren und des in dieser Zeit zu erreichenden des Netto-null-Ziels nicht infrage.
  2. Energetische Sanierung: Substitution des fossilen Wärmeerzeugers, Dämm-Massnahmen, evtl. Photovoltaikanlage.
  3. Erweiterung: Energetische Sanierung der Bestandsbauten plus Ausbau, Anbau, Aufbau oder Zusatzbau. Nur sinnvoll im Falle von Nutzungsreserven.
  4. Ersatzneubau: Abbruch der Bestandsbauten plus Neubau. Nur sinnvoll, wenn die Bestandsbauten ein bestimmtes Alter haben und gleichzeitig bedeutende Nutzungsreserven bestehen.

Der Priorisierungsmechanismus umreisst Wüest Partner grob wie folgt:

«Konkret galt es, für alle Liegenschaften die jeweils beste Normstrategie (Ertrag minus Kosten) sowie den optimalen Zeitpunkt für deren Umsetzung zu ermitteln. Da nicht alle Liegenschaften gleichzeitig saniert, erweitert oder neu gebaut werden können, wurde ein Priorisierungsmechanismus entwickelt, der es ermöglicht, für die Realisierung der geplanten Massnahmen eine ökonomisch und ökologisch sinnvolle Reihenfolge zu finden. Diese berücksichtigt die Verfügbarkeit der finanziellen Mittel (beschränktes jährliches Investitionsvolumen), die zur Verfügung stehenden personellen Ressourcen sowie die bautechnischen Notwendigkeiten.»

Die Selbstregulierung der AMAS hinsichtlich «Greenwashing»

Die Schweizer Asset-Management-Branche hat erstmals eigene Regeln aufgestellt, welche Finanzprodukte als «nachhaltig» bezeichnet werden dürfen und welche nicht. Der Verband Asset Management Association Switzerland (AMAS) hat dafür eine neue Selbstregulierung im Bereich Sustainable Finance geschaffen. Der Verband will damit mehr Klarheit für die Branche und Anlegerinnen und Anleger schaffen.

Die AMAS schreibt dazu in einer Medienmitteilung vom Mai 2022: «Schweizer Immobilienfonds erhöhen die Transparenz für Anlegerinnen und Anleger, indem sie künftig umweltrelevante Kennzahlen veröffentlichen. Mit diesem Best-Practice-Standard vollzieht die Asset Management Association Switzerland (AMAS) einen weiteren Schritt in Richtung des Zieles, die Schweiz als führenden Hub für Sustainable Finance zu etablieren.»

Konkret umfasst die Selbstregulierung folgende umweltrelevanten Kennzahlen von Immobilienfonds: den Abdeckungsgrad, Energieträgermix, Energieverbrauch, die Energieintensität, Treibhausgasemissionen und Intensität Treibhausgasemissionen.

Julian Reymond, CEO von Realstone, war Teil des Panels zu den AMAS-Richtlinien und gab zum einen Einblick in ihre Herausforderungen im Bereich Nachhaltigkeit, zum anderen machte er eine – aus unserer Sicht sehr spannende – Aussage zu ESG-Labels. Er meinte, dass Realstone bezüglich Labels einen «Double-E SG»-Ansatz berücksichtigen würde. Das deckt sich mit unserer Einschätzung, dass ESG-Labels für Immobilien mit der Ausklammerung der «Wirtschaft» von den klassischen Säulen der Nachhaltigkeit in die falsche Richtung gehen: «Nachhaltigkeit: Ein richtig gutes Label für Immobilien?».

Diese Abbildung zeigt einen Auszug aus dem Nachhaltigkeitsbericht von Realstone und stellt die Herausforderungen bezüglich ESG-Themen den Interessen der Stakeholder gegenüber:

«Fenster as a Service» – wo steht die Zirkularität bei Gebäuden?

madaster schrieb im Dezember 2022 dazu: «Nachhaltigkeit im Bauwesen ist längst von der Kür zur Pflicht geworden. Doch die Bau-Wirklichkeit in der Schweiz ist aktuell noch weit von Ressourcenschonung und CO2-Vermeidung entfernt. Gebäude und Städte werden noch nicht als Materiallager genutzt. Die zirkuläre Planung von Gebäuden ist noch in einer Nische, nicht zuletzt wegen komplexer und langwieriger Planungs- und Genehmigungsabläufe. Immer mehr Beteiligte in der Schweiz haben sich trotzdem auf den Weg in Richtung Kreislaufwirtschaft gemacht, denn der Hebel der Branche zur Erreichung der Netto-Null-Ziele der Schweiz ist immens.»

pom+Consulting sah im Oktober 2022 ebenfalls gute Anzeichen, aber noch einen weiten Weg zu gehen: «Aktuell werden Materialien beim Verbau in der Schweiz noch kaum dokumentiert. Das liegt einerseits an der fragmentierten Natur der Bau- und Immobilienwirtschaft und andererseits an der mangelnden Digitalisierung des Bauprozesses als solcher wie auch des Projektmanagements (z.B. mittels BIM und Life Cycle Data Management). In den letzten Jahren haben innovative Marktakteure bei der Wiederverwendung von Bauteilen oder mit Mietmodellen (Product-as-a-Service) inspirierende Projekte realisiert.»

Es zeigt sich, dass wir von «Urban Mining» und geschlossenen Kreisläufen im Bereich Bauteile noch weit entfernt sind, so wurde im Panel «Gemietet statt gekauft» an der Immo23 dann auch mehrheitlich über «Product as a Service» gesprochen. Als konkretes Beispiel dienten die V-ZUG-Geräte im SBB-Projekt 3Johann in Basel: «Waschmaschinen und Tumbler as a Service». Im Rahmen eines Nutzungsvertrages stellt V-ZUG die Geräte über eine Laufzeit von 12 Jahren zur Verfügung. Nebst Inbetriebnahme und Installation sind auch Serviceleistungen und der Ersatz defekter Geräte gedeckt. Damit stehen für Hersteller nicht mehr kurzfristige Nutzungsdauern von Geräten im Vordergrund, sondern eine möglichst lange, wartungsarme Nutzung von Geräten.

Panel «Why Asia? Why now? Asien als Alternative zu Europa und Asien»

Simon Treacy von CapitaLand Investment betonte die anhaltende Attraktivität der APAC-Länder. Steigende Bevölkerungszahlen und Wirtschaftswachstum, neue Boom-Regionen wie Indien und Indonesien, da Unternehmen Alternativen für die Produktion in China suchen, immer mehr Menschen, die über Mittelklasse-Einkommen verfügen, etc.

Und: «Business as usual»?

Trotz aller Unwägbarkeiten und Risiken aus dem Jahr 2022 steckt nach wie vor erstaunlich viel «Business as usual» im Geschäft mit Immobilien. Was den Inflationsschutz anbelangt, haben Immobilien nach wie vor Potential oder durch Preiskorrekturen sogar wieder mehr Potential, Festverzinsliche, die wieder eine gewisse Attraktivität haben, zu schlagen. Nachhaltigkeit war schon vor 2022 ein zentrales Thema für den Bau- und Immobiliensektor, hat nun aber durch steigende Energiekosten einen zusätzlichen Schub erhalten. Zum einen lassen sich durch sanierte Immobilien am Markt einen höheren Preis erzielen, zudem sind Mieterinnen und Mieter bereit, höhere Nettomieten zu bezahlen, wenn Nebenkosten durch tiefere Energiekosten sinken. Gerade auch internationale bieten sich in den verschiedenen Immobilienklassen interessante Möglichkeiten, Portfolien zu optimieren und diversifizieren (Beispiel Büros Deutschland, UK generell oder auch asiatische Boom-Märkte).

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